Une assurance Dommage-Ouvrage : qu’est-ce que c’est et est-ce obligatoire ?

assurance maison

Définition de l’assurance Dommage-Ouvrage

Commençons par une définition de cette loi, puisque c’en est bien une ! L’assurance dommages-ouvrage, appelée couramment DO, est une assurance instituée par la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta.

Son objectif est de garantir et assurer le coût de réparation de désordres ou de sinistres affectant un ouvrage immobilier, lors de sa construction, son agrandissement ou sa rénovation, sur une durée de 10 ans. A de très rares exceptions près (pour certains maîtres d’ouvrage publics, par exemple), elle est obligatoire pour tout type de construction.

Ce contrat doit être souscrit à la date de l’ouverture du chantier mais ne deviendra réellement actif qu’à partir de la réception de celui-ci.

Le souscripteur d’un contrat de DO est le maître de l’ouvrage (le propriétaire) mais le contrat restera « attaché » aux murs, c’est-à-dire que si le bien assuré devait changer de propriétaire dans les 10 ans, les garanties seraient acquises au nouveau propriétaire.

Nous reviendrons sur le caractère obligatoire de la DO, mais puisque nous parlons du changement de propriétaire d’un bien dans la période de validité d’une DO (moins de 10 ans…), il faut savoir que le notaire chargé de l’acte de vente aura l’obligation de signaler au nouvel acquéreur si une DO a bien été souscrite ou non. Quand ce n’est pas le cas, c’est bien souvent une occasion inespérée pour l’acquéreur d’entamer une négociation pour faire baisser le prix…

Comment fonctionne la DO et quels sont ses domaines d’application ?

Une DO couvre 2 familles de risques :

1 – La « mise en péril de la solidité de l’édifice » : tout désordre, malfaçon ou sinistre qui pourrait mettre en cause la solidité structurelle d’une construction, ou

2 – « L’impropriété à destination », c’est à dire tout ce qui pourrait empêcher d’utiliser le bâtiment dans le but pour lequel il a été construit.

On parlera d’impropriété à destination lorsque qu’une habitation se retrouve « inchauffable » de par une installation inadaptée par exemple, ou encore en proie à une humidité anormale et persistante et donc, au final, inhabitable.

On peut aussi rencontrer des impropriétés sur des bâtiments industriels (un hall de stockage qui n’aurait pas la bonne hauteur de quai de chargement par exemple, empêchant les chargements et déchargements de camions, etc…)

Lorsque le maître d’ouvrage constate, après réception et sur une période de 10 ans, un désordre ou sinistre lié à l’une de ces deux familles, il doit faire une déclaration à son assureur DO.

La compagnie dépêche alors un expert qui sera chargé de rédiger un rapport d’analyse, qui définira si le sinistre constaté est bien en rapport avec le domaine d’application de la DO et quel(s) est(sont) l(es) intervenant(s) à mettre en cause.

Il n’y a pas de possibilité de contre-expertise.

Le maître d’ouvrage sera alors indemnisé à dire d’expert selon le rapport d’expertise en valeur à neuf pour que ce dernier puisse rapidement faire exécuter les réparations.

C’est ici qu’on comprend à la fois le fonctionnement de la DO et la complexité de son montage lors de la construction :

Une fois le maître d’ouvrage indemnisé, l’assureur se retourne vers le ou les entreprise(s) défaillante(s) et ce sont du coup les garanties décennales de chacun des intervenants qui seront sollicitées.

Un sinistre ou un désordre n’est pas que « quelque chose de mal fait »… Il peut aussi être la conséquence d’une erreur d’étude ou d’interprétation (architecte, bureau d’étude, rapport de l’étude de sol,…). C’est bien la raison pour laquelle TOUS les intervenants à l’acte de construire doivent être couverts par une décennale correspondant à leur(s) activité(s).

Lors du montage du dossier de la DO, il est de la responsabilité du maître d’ouvrage (parfois assisté du maître d’oeuvre) de s’assurer de ce dernier point. Au risque de paraître « tatillonne » votre compagnie d’assurance le contrôlera également mais attention aux marchés du second-oeuvre qui ne sont pas toujours encore définis lorsque le chantier démarre.

Lorsque l’on a bien cerné ces éléments, on comprend donc facilement la liste des pièces à préparer et à fournir à l’assureur (liste non-exhaustive selon compagnie et type d’ouvrage assuré) :

– Documents administratifs (Permis de construire, Date d’Ouverture de Chantier (DOC),…) ;

– Tous les marchés signés (études et réalisation) par les deux parties ;

– Tous rapports, études et plans fournis par les intervenants aux études ;

– Toutes les attestations de garantie décennale des intervenants. On vérifiera que les activités mentionnées sur le marché sont bien celles couvertes sur l’attestation décennale. L’attestation doit être valable à la date de la DOC.

Le lecteur aura compris que tout arrangement « à l’amiable » avec l’un des intervenants connaît ici ses propres limites… Si vous êtes dans l’impossibilité de produire un marché signé ou une attestation décennale sur l’un des artisans confondu en responsabilité, votre assureur dégagera sa responsabilité.

La DO est-elle obligatoire ?

Contrairement à ce que l’on entend parfois, OUI, bien sûr, cette loi est obligatoire.

Néanmoins, le législateur a été obligé d’assouplir sa position pour au moins une raison :

Personne ne peut empêcher un maître d’ouvrage qui s’en sentirait capable de construire lui-même, à ses heures perdues, sa propre maison. N’étant pas un professionnel couvert par une décennale, il ne peut donc la produire à son assureur, assureur qui n’aura donc pas la possibilité technique de faire souscrire son client puisqu’il n’aura aucun recours…

Devant cet état de fait, il est donc de coutume de dire que la DO est obligatoire, mais qu’en revanche, il n’est pas prévu de sanction pour les contrevenants dans le cas cité précédemment.

En précision encore, pour toutes les constructions érigées dans le but d’une revente ou les ERP (établissements Recevant du Public) ou tout autre, la loi reste d’application stricte est le contrevenant, en général un promoteur ou un maître d’ouvrage délégué, s’expose à des sanctions importantes…

Que se passe-t-il si un ou plusieurs intervenants ne sont pas en mesure de fournir une attestation décennale ?

Nous l’avons vu plus haut, votre assureur pointera avec vous la liste des intervenants et leurs attestations décennales au moment de la souscription. Néanmoins, il se peut qu’une signature d’un marché (ou le changement d’une entreprise en cours de chantier par exemple) intervienne après la souscription du contrat DO.

Il est de la responsabilité du maître d’ouvrage de contrôler ce point et d’en avertir l’assureur. C’est donc un point qui demande une vraie vigilance.

Dans le cas ou un sinistre viendrait à survenir causé par un artisan non-assuré, votre assureur n’aurait aucun « recours », c’est-à-dire qu’il n’a aucune possibilité de reporter ce sinistre sur un contrat décennal et refusera tout simplement de vous indemniser.

Si le désordre est de nature à être réparé par l’artisan fautif « à l’amiable », passe encore, mais si le désordre a contaminé le travail réalisé par un(des) autre(s) artisan(s), le montant de l’indemnisation risque d’être tout autre. Quand aux entreprises non-assurées qui ont, entre-temps, disparu… Chacun aura compris.

Il est à noter, une fois encore, qu’en vertu de la loi Croissance (Macron) du 06/08/2015, les professions du bâtiment sont quasi toutes soumises à l’obligation de décennale et doivent présenter leurs attestations dès lors de leur remise d’offres. Un homme avertit en valant deux, un maître d’ouvrage aussi.

A bon entendeur et assurément vôtre…

Eric Fischer

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