Le bornage d’un terrain : comment faire et à quel prix ?

terrain pavillons
Le bornage d’un terrain : comment faire et à quel prix ?
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Le bornage d’un terrain pour marquer la limite juridique et matérielle avec le terrain voisin est obligatoire dans certains cas, très utile en toutes hypothèses. Votre terrain n’a pas de borne ? Intérêts de la démarche, professionnels à contacter, coûts à prévoir : découvrez tout ce que vous devez savoir au moment de borner votre terrain.

Le bornage d’un terrain : définition

bornage terrain borne

Comment délimiter votre propriété foncière des surfaces contigües ? En théorie, vous pouvez vous fonder sur le cadastre. Mais en pratique, il s’avère difficile de reporter l’échelle du cadastre à l’échelle de votre terrain. Le bornage de terrain permet ainsi de visualiser les limites exactes de votre propriété. En effet : vous êtes chez vous à l’intérieur des bornes, chez le voisin à l’extérieur.

Très concrètement, le bornage du terrain consiste à faire poser des repères matériels – les bornes – par un expert-géomètre. En outre, les bornes peuvent revêtir toutes formes : piquets en bois, pierres, clôtures…

Rappelons que le bornage d’un terrain est un acte fondateur du droit à la propriété et des relations entre voisins. En effet, la délimitation d’un terrain permet d’éviter tout litige entre voisins… Notamment lors de la construction d’un mur séparatif ou d’une clôture.

Pourquoi faire borner son terrain ?

1ère raison évidente : savoir où s’arrête votre terrain. Vous aurez notamment besoin d’en connaître les limites au moment d’édifier une séparation. Celle-ci peut prendre la forme d’une clôture, d’un mur de séparation ou d’une haie. Vous pourriez également en avoir besoin si vous souhaitez construire une piscine ou un abri de jardin, ou tout simplement pour dessiner votre future maison sur votre terrain nu. Les risques en l’absence de bornage ?

  • Votre construction dépasse la distance réglementaire à respecter eu égard au PLU.
  • Votre construction ou plantation empiète sur le terrain voisin (et celui-ci peut ainsi exiger une démolition).

2ème raison : savoir où commence le terrain contigu. En l’absence de bornage précis, vous risquez de mal délimiter les propriétés respectives… Et le risque est grand si la séparation empiète sur votre terrain. Le mécanisme de la prescription acquisitive de l’article 2272 du Code civil peut en effet jouer en votre défaveur. Explications : au bout de 30 ans de possession d’un morceau de terrain qui ne lui appartient pas, sur le seul fondement d’une mauvaise délimitation des terrains contigus, votre voisin peut devenir propriétaire de ce morceau de terrain… que vous avez acheté !

Acte fondateur du droit à la propriété, le bornage d’un terrain présente un intérêt majeur dans les bons rapports de voisinage. L’opération permet ainsi de prévenir en amont la survenance de litiges complexes.

Le bornage : obligatoire ou facultatif ?

La loi impose le bornage d’un terrain dans 4 situations :

  • Lorsque le voisin en fait la demande.
  • Lorsque le terrain est un lot de lotissement.
  • Si le terrain a fait l’objet d’une division se situant à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté.
  • Si le terrain est le fruit d’un regroupement initié par une association foncière urbaine.

Dans les autres cas de figure, le bornage d’un terrain n’est pas une obligation.

Propriétaires : quel est le coût moyen du bornage d’un terrain ?

bornage terrain borne 2

Dans la mesure où vous avez recours à un professionnel – le géomètre expert – l’opération de bornage d’un terrain implique un coût. L’article 646 du Code civil oblige les voisins de terrains contigus à partager les frais de bornage

Quels sont les paramètres pris en compte par le géomètre pour établir le prix du bornage d’un terrain ?

L’opération de bornage d’un terrain est réalisée par un géomètre-expert, qui fixe librement le montant de ses honoraires. Le prix du bornage d’un terrain est donc très variable, d’un géomètre-expert à l’autre. En sus, le prix du bornage varie en fonction des éléments suivants :

  • La complexité de l’opération. Si un terrain se trouve dans une zone difficile d’accès, lorsque le découpage des limites de propriété implique d’installer de nombreuses bornes ou quand le désaccord persistant des propriétaires voisins augmente la charge de travail, la facture peut augmenter. L’expert répercute en effet les moyens matériels engagés ainsi que le temps consacré sur le prix du bornage. Exemple concret : plus la longueur de la délimitation est importante, plus le nombre de bornes à prévoir augmente.
  • Les frais annexes. Frais de déplacement, coûts de rédaction du procès-verbal de bornage, frais de recueil des accords respectifs des propriétaires et enregistrement du PV aux hypothèques le cas échéant… Autant d’éléments qui font varier le prix du bornage.

Qui doit payer les frais de bornage d’un terrain ?

La loi met à la charge de tous les propriétaires de terrains contigus objets du bornage le paiement du géomètre-expert. Chaque propriétaire concerné par le bornage doit ainsi participer financièrement au coût de l’opération.

A noter : la loi oblige le propriétaire à accepter et financer partiellement le bornage sur simple demande de son voisin. En aucun cas le propriétaire ne peut justifier son refus de payer au motif qu’il n’est pas à l’initiative de l’opération.

Quid à défaut d’accord sur le paiement du prix du bornage ? Lorsque les voisins ne parviennent pas à se mettre d’accord sur la répartition du prix total de l’opération, ou si une partie refuse de payer, le demandeur peut former un recours en bornage de terrain judiciaire devant le tribunal d’instance (TI) de l’adresse du terrain. Il revient alors au juge d’instance de régler le litige portant sur le paiement du prix du bornage de terrain.

Le prix du bornage

Avant de faire réaliser le bornage d’un terrain, il est important de demander plusieurs devis. Il faut rappeler que les géomètres sont libres de fixer le montant de leurs honoraires, et de choisir de facturer au temps passé ou au forfait. Pour obtenir le meilleur prix pour le bornage de votre terrain, quelques astuces :

  • Choisir un professionnel près de chez vous pour limiter les frais de déplacement.
  • Se mettre d’accord avec son voisin en amont pour économiser du temps.
  • Ne pas enregistrer le PV au bureau des hypothèques – attention, l’opération, dans ce cas, n’est pas opposable aux tiers.
  • Négocier les honoraires du géomètre-expert.

A titre indicatif : comptez en tout état de cause un prix moyen de 600 à 2 000 €, selon la longueur à délimiter et le nombre de plots à poser.

Le bornage amiable entre voisins : que dit le code civil et quel est le déroulement de l’opération de bornage ?

bornage terrain geometre

En cas d’accord entre les voisins sur le principe et la répartition du prix du bornage de terrain, l’opération s’effectue à l’amiable : les parties organisent librement les modalités de la procédure.

La loi fixe une condition de validité du PV de bornage : l’accord contradictoire des parties sur les limites de propriété définies par l’expert. Le professionnel, pour sa part, doit se conformer aux méthodes posées par la commission des Techniques foncières de l’Ordre des Géomètres-Experts.

La procédure se déroule comme suit :

  1. Les parties choisissent d’un commun accord le géomètre-expert en charge du bornage du terrain à l’amiable. A noter : les parties peuvent décider de choisir chacun un géomètre-expert, mais les frais sont alors doublés. Pour optimiser le prix total de l’opération, il est donc recommandé de se mettre d’accord sur un seul professionnel, impartial.
  2. Après étude des titres, du cadastre et des autres documents – règles d’urbanisme de la commune notamment – le géomètre identifie les parties et leur adresse une convocation.
  3. La définition des limites est réalisée : le géomètre effectue la séparation des terrains en implantant des bornes.
  4. Le bornage du terrain est retranscrit sur un plan précisant la position des fonds, les lignes séparatives, le positionnement et les mesures entre les bornes.
  5. Un procès-verbal de bornage est rédigé par le géomètre-expert – et enregistré auprès du bureau des hypothèques pour opposabilité aux tiers.

Attention : bien vérifier que le PV mentionne les éléments suivants :

  • Identification des propriétaires.
  • Désignation cadastrale des parcelles.
  • Plan de bornage.
  • Toutes informations relatives à l’approbation du PV de bornage du terrain.
  • Date et signatures des parties ainsi que du géomètre-expert.

Bornage judiciaire : quelle est la procédure devant un juge de tribunal d’instance ?

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A défaut d’accord amiable sur le principe ou la répartition du prix du bornage, le demandeur peut saisir le juge d’instance du lieu du terrain.

Le bornage judiciaire implique ainsi des frais supplémentaires : les honoraires d’avocat. Ceux-ci s’ajoutent donc au prix total de l’opération… Sauf si les parties décident de procéder sans avocat. 

Dans le cas d’un bornage judiciaire, le juge du TI examine les titres et les parcelles litigieuses, puis désigne un géomètre-expert pour la rédaction d’un procès-verbal d’abornement de terrain. Sauf homologation par le tribunal, les parties signent le PV. Le prix du bornage est ensuite réparti entre les propriétaires à proportion de leur superficie de terrain à borner.

Le bornage pour la vente d’un terrain à bâtir ou d’un terrain agricole

bornage terrain a batir

Le bornage d’un terrain à bâtir est recommandé lors de toute vente. Il est généralement indiqué sur le compromis de vente. A défaut, la nullité de l’acte est encourue sur la demande de l’une ou l’autre des parties, sans frais ni indemnité, comme le prévoient les articles L115-4 et L115-5 du Code de l’urbanisme.

Le bornage d’un terrain agricole est optionnel, bien qu’il soit très souvent présent.

Dans tous les cas, les notaires conseillent aux futurs acquéreurs d’exiger le bornage du terrain en question avant l’achat, afin d’éviter tout risque d’annulation de vente ou de litige entre voisins.