Qu’est-ce qu’un lotisseur ou aménageur foncier ?

Professionnel de l’immobilier, le lotisseur (ou aménageur lotisseur) est un spécialiste de l’aménagement du foncier. Il achète des grands terrains et les viabilise, pour ensuite les revendre en plusieurs lots constructibles.

Le lotisseur, spécialiste de l’aménagement des terrains

Souvent désigné comme « aménageur foncier », « aménageur lotisseur » ou « promoteur foncier », le lotisseur est spécialisé dans l’aménagement et la commercialisation de terrains constructibles. Il achète un grand terrain unique (privé ou municipal), pour ensuite l’aménager en lotissement, avec la création de plusieurs parcelles à bâtir. Les lots sont ensuite revendus à des particuliers ou à des promoteurs immobiliers, qui y construisent de nouveaux bâtiments (habitations, commerces, bureaux…). Ils sont implantés dans un « lotissement », qui obéit à un règlement particulier. 

maison Flobert dans le lotissement Flobert, à May-en-Multien (77)
Lotissement Flobert – May-en-Multien (77)

Le lotisseur peut réaliser des opérations plus ou moins importantes. Il peut acquérir et aménager des terrains de quelques centaines de mètres carrés, pour les découper en une dizaine de parcelles (parfois moins). Mais il peut également se charger d’opération de grande envergure, et créer un lotissement d’une centaine de parcelles. Il peut collaborer avec les collectivités publiques pour aménager une ZAC (Zone d’Aménagement Concertée), et un véritable nouveau quartier.

Aménager et viabiliser des terrains, pour les revendre en lots constructibles

Avant de pouvoir vendre ses lots, le lotisseur doit les aménager : les futurs acquéreurs doivent en effet pouvoir construire sur leur terrain. S’ils ne le sont pas encore, le lotisseur doit d’abord rendre les lots à vendre constructibles, en réalisant plusieurs démarches administratives et techniques (obtention d’un permis d’aménager et de permis de construire). Ce professionnel de l’immobilier a en effet une responsabilité juridique quant à l’étude de la constructibilité des lots. 

vue des parcelles du lotissement "les jardins d'Athis", à Eterville (14)
Lotissement “Les Jardins d’Athis” – Eterville (14)

Le lotisseur doit également concevoir le projet de lotissement, et garantir la viabilisation des lots. Pour cela, il collabore avec d’autres professionnels de l’immobilier et de la construction (géomètres-experts, constructeurs, architectes…). Il doit réaliser une étude de faisabilité et vérifier les caractéristiques et la nature du sol des futures parcelles. Il s’occupe d’aménager les lots en espaces constructibles et habitables, et d’assurer leur desserte aux différents réseaux d’électricité, d’eau, de gaz, d’assainissement et de communication. Le lotisseur doit aussi créer un règlement de lotissement.

Quelle est la différence entre un lotisseur, un promoteur et un constructeur ?

Spécialiste de la division foncière, le lotisseur (ou aménageur foncier) ne s’occupe normalement pas de la construction de maisons sur les terrains qu’il a viabilisés. Il acquiert un grand terrain nu, étudie les possibilités de division en plusieurs parcelles et le prépare à accueillir des constructions. Le promoteur immobilier est quant à lui chargé d’une opération clé en main : il vend un projet global, avec un bâtiment construit sur un terrain viabilisé. Un constructeur se charge uniquement de la construction d’une maison sur un terrain déjà acquis et viabilisé.

Le lotisseur peut parfois exercer plusieurs fonctions et faire construire des habitations sur ses terrains, pour ensuite les louer ou les revendre. Il est alors à la fois lotisseur, aménageur et promoteur immobilier. 

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