Prix terrain non constructible : critères de variation et estimation

Le prix d’un terrain non constructible, à superficie égale et au même emplacement, est considérablement inférieur au prix d’un terrain à bâtir. Vous souhaitez investir dans un terrain non constructible pour votre projet d’exploitation agricole ou touristique ? Vous spéculez sur la constructibilité du foncier à terme ? Acheteur, découvrez les opportunités qui s’offrent à vous, ainsi que les prix au mètre carré pratiqués en 2021. Vous êtes propriétaire d’un terrain non constructible dont vous envisagez de vous séparer ? Vendeur, découvrez les critères qui font varier la valeur de vos parcelles à la hausse et à la baisse, pour affiner votre estimation de gains.

Terrain non constructible : de quoi s’agit-il ?

Un terrain non constructible est un terrain sur lequel il est interdit d’édifier une construction. On entend par construction tout type de bâtiment – une maison ou un immeuble à usage d’habitation par exemple – mais également un abri de jardin, un mur de clôture…

C’est le Plan Local d’Urbanisme, PLU, qui détermine et précise la constructibilité ou la non-constructibilité d’un terrain. Les limites à la construction permettent de préserver des zones considérées comme protégées, pour endiguer l’urbanisation.

  • Les zones agricoles – zones A – présentent un intérêt sur le plan économique. Les terres en effet constituent une ressource précieuse, tant pour les agriculteurs que pour le pays, et la commune peut avoir intérêt à les préserver de l’urbanisation. Dans ce contexte, le PLU de la commune peut imposer la non-constructibilité de ces terrains.
  • Les zones naturelles et forestières – zones N – présentent un intérêt esthétique, historique ou écologique. Ces espaces peuvent faire l’objet d’une interdiction de construire.
  • Les zones de montagne peuvent également faire l’objet d’une limitation de constructibilité.
Zone non constructible au PLU

En zones non constructibles, la commune peut autoriser l’édification de certains types de bâtiments sous conditions. L’exploitant agricole, par exemple, pourra faire construire un espace de stockage pour son matériel. La commune peut, dans le même objectif, autoriser la construction d’équipements sportifs pour la pratique du ski en stations.

Pour vérifier la non-constructibilité d’un terrain, il faut se rapprocher de la mairie de la commune d’implantation. Vous pouvez également consulter les informations disponibles sur le site de Geoportail.

A noter : un terrain non viabilisé – absence de voie d’accès ou de raccordement aux réseaux d’eau et d’électricité – n’est pas nécessairement un terrain non constructible.

Terrain à bâtir vs terrain non constructible : une différence de prix considérable

Un terrain non constructible impose des restrictions plus ou moins contraignantes. En tout état de cause, ce type de bien immobilier interdit l’édification d’un bâtiment à usage d’habitation. Dans ces conditions, sa valeur est considérablement réduite.

En 2019, on observe que le prix d’un terrain non constructible est environ 20 fois moins cher que le prix d’un terrain constructible, à surface et localisation similaires.

Comment rendre un terrain constructible ?

Le prix d’achat d’un terrain non constructible, extrêmement faible eu égard aux autres types d’investissements immobiliers, peut représenter une véritable aubaine pour l’acheteur.

  • Soit parce qu’il souhaite y exploiter une activité économique génératrice de revenus professionnels – exploitation agricole, base de loisirs…
  • Soit, tout simplement, parce que le terrain peut devenir constructible ! Dans ce cas, l’acheteur réalise un investissement des plus rentables. Le prix du terrain non constructible est en effet rentabilisé dans des conditions exceptionnelles.
Investir dans un terrain non constructible

Le changement de statut du terrain peut résulter d’une demande spontanée du propriétaire, arguments à l’appui, ou d’une révision du PLU intervenu à l’initiative de la municipalité et conformément aux dispositions légales de l’article L123-13 du Code de l’urbanisme.

Votre propriété foncière est devenue constructible ?

  • Faites construire pour votre propre usage. Vous aurez bénéficié d’un terrain à un prix défiant toute concurrence !
  • Faites construire et revendez. Le prix de votre terrain non constructible fait baisser le coût total de votre opération, pour une rentabilité maximale.
  • Revendez votre terrain à bâtir nu. Là encore, le prix d’achat est très largement inférieur au prix de vente : vous réalisez une plus-value importante.

Attention : au moment de la vente, vous êtes soumis au paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière réalisée eu égard au bas prix d’acquisition.

Si l’on considère que le prix du terrain non constructible est 20 fois inférieur au prix du terrain à bâtir, cet investissement compte parmi les meilleurs. Notez néanmoins que le changement de statut peut intervenir des dizaines d’années après votre acquisition spéculative – voire ne jamais avoir lieu.

Les critères pour déterminer le prix d’un terrain non constructible

Comme pour tout bien immobilier, le prix varie eu égard au jeu de l’offre et de la demande, et fluctue avec l’état du marché. Découvrez les critères de base pour estimer le juste prix d’un terrain non constructible.

La superficie

1er critère de variation du prix du terrain non constructible : sa superficie. Le prix au mètre carré, comme pour toute vente immobilière, compte comme facteur principal dans l’estimation de valeur.

Attention : vous connaissez le prix de votre terrain non constructible au mètre carré ? Il faut parfois appliquer un coefficient de dégressivité pour se rapprocher au mieux des prix du marché.

L’emplacement

Les 3 règles en immobilier – emplacement, emplacement, emplacement – s’appliquent dans le calcul du prix d’un terrain non constructible.

Prix d'un terrain non constructible centre village
  1. Le prix au mètre carré varie d’une commune à l’autre, parfois dans des conditions considérables. Exemple : dans une même région, le prix au mètre carré peut varier de 5 €/m2 à plus de 40 €/m2 ! L’attrait pour la région compte dans une large proportion dans la valorisation du bien.
  2. Au sein d’une même commune, le prix du terrain non constructible peut également varier eu égard à son emplacement. Les nuisances sonores par exemple – proximité d’un axe routier à fort trafic de circulation, notamment – peuvent dévaloriser le foncier. A l’inverse, la proximité d’infrastructures attractives est de nature à valoriser votre patrimoine.

Les contraintes et les atouts

Le prix du terrain non constructible est impacté, dans une plus faible mesure, par ses atouts et ses contraintes.

Illustrations :

  • La présence d’un ruisseau ou de tout autre élément naturel peut être un atout à la vente, dans la mesure où il vient agrémenter le foncier en termes d’esthétique – et de praticité dans le cadre d’une exploitation agricole.
  • Une végétation dense peut représenter, en fonction de la destination du bien projetée par l’acheteur, un défaut ou un avantage.
  • Le relief important des terres peut s’avérer contraignant pour l’exploitant, et diminuer d’autant le prix du terrain non constructible.

En réalité, tout dépend du projet de l’acheteur. D’un acquéreur à l’autre, les critères de choix – et de valorisation – du terrain diffèrent.

Destination du terrain : les différences de prix entre terrain agricole, vigne, bois et terrain de loisirs

Un terrain nu peut avoir de multiples vocations, en fonction de ses caractéristiques. Dans ce cas, l’acheteur évalue les possibilités pour son projet d’exploitation, et décide d’acheter ou non.

Certaines terres, aménagées à cet effet, ont une destination prédéfinie par l’usage du propriétaire au moment de la mise en vente. Dans ce cas, le vendeur adressera une clientèle d’acheteurs spécifique. En fonction de sa destination – et des aménagements déjà en place – le prix du terrain non constructible diffère.

Terrains agricoles : sont concernés les terres et près, les vignes, les forêts. Les SAFER accompagnent les porteurs de projets à s’installer en zones rurales. Ces sociétés jouent le rôle de régulateur des prix des terrains non constructibles agricoles. En 2018, l’observatoire SAFER recense les prix moyens suivants :

  • Terres et près : 5 990 €/hectare.
  • Vignes : 14 200 €/hectare. Le prix du terrain non constructible pour exploitation vinicole peut grimper à 147 300 €/hectare en vignes AOP.
  • Forêts : 4 250 €/hectare.
Définir le prix d'un terrain non constructible

Attention : les SAFER sont dotées, en vertu de la loi, de prérogatives importantes dans l’encadrement des prix des terrains non constructibles. L’objectif : maintenir la vocation agricole du foncier en limitant les surenchères. Le droit de préemption des SAFER permet non seulement aux sociétés d’acheter en lieu et place de l’acquéreur candidat, mais aussi de fixer à la baisse le prix du terrain non constructible – article L143-10 du Code rural et de la pêche maritime. La liberté du vendeur dans la fixation du prix de son terrain non constructible s’en trouve limitée.

Terrains de loisir : sont concernés les espaces naturels propices à l’exploitation d’un camping, d’une base sportive, d’une pêche… En 2019, on constate un prix moyen entre 4 000 et 5 000 €/hectare. Le prix du terrain non constructible peut d’autant plus augmenter que l’espace est déjà équipé – tyrolienne, cours d’eau, cabanes…

Faites estimer le prix de votre terrain non constructible

Vous êtes vendeur ? Faites estimer le prix de votre foncier au plus juste pour vous assurer de vendre vite.

  • Effectuez une veille sur les sites d’annonces en ligne. L’état du marché vous renseigne sur vos possibilités.
  • Consultez le DVF – fichier de Demande de Valeur Foncière. Cet outil en ligne vous renseigne sur les prix de vente effectifs des biens immobiliers. Une information utile quand on sait que les prix affichés sur les annonces peuvent être négociés dans des proportions considérables…
  • Demandez conseil à votre notaire.

A noter : pour estimer vos gains nets de manière fiable, pensez à inclure le coût des frais de notaire – environ 8% du prix du terrain non constructible – ainsi que le montant de votre impôt sur la plus-value.

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