Droit de passage : largeur, entretien, durée, indemnisation…

Règle de droit de passage

Le droit de passage est une notion définie au Code civil, et dont les conditions d’application sont précisées au gré de la jurisprudence. Sachez qu’on parle également de servitude de passage : aucune différence entre les deux. Vous êtes concerné par le droit de passage si vous êtes propriétaire d’un terrain ou d’une maison mal (ou pas du tout) desservie par la voie publique. La servitude, dans ces conditions, vous permet d’aller jusque chez vous en voiture ou à pied depuis la route – et votre voisin en subit les conséquences pratiques. Quelle largeur et quel trajet pour votre droit de passage ? Comment contraindre votre voisin à vous l’accorder ? Devez-vous l’indemniser ? Que faire en cas de litige ? Réponses !

Servitude de passage : de quoi s’agit-il ?

Le droit de passage est encadré par les articles 682 et suivants du Code civil. Il s’applique si votre propriété est enclavée ou difficile d’accès depuis la voie publique. Cette servitude vous permet d’imposer à votre voisin de vous laisser par chez lui pour rentrer chez vous.

Les définitions à connaître :

  • Le fonds dominant : il s’agit de votre terrain – enclavé ou difficile d’accès – qui nécessite d’établir le droit de passage.
  • Le fonds servant : il s’agit du terrain contigu sur lequel vous devez passer pour accéder à votre propriété mal desservie.

La réglementation sur le droit de passage diffère selon que votre propriété est enclavée (aucun accès) ou difficile d’accès.

Le droit de passage sur un terrain enclavé

La servitude de passage sur un terrain enclavé est légale : elle s’impose à votre voisin. Les modalités du passage – largeur, notamment – peuvent néanmoins faire l’objet de discussions…

Bonnes relations de voisinage : mettez-vous d’accord !

Vous pouvez déterminer librement les modalités du droit de passage avec votre voisin. Evoquez ensemble les points suivants :

  • Le trajet : choisissez le trajet le plus court, ou celui qui dérange le moins votre voisin.
  • La largeur du droit de passage : la largeur est calculée en fonction des moyens d’accès. Si vous souhaitez rentrer chez vous en voiture, prévoyez une largeur suffisante pour le passage de votre véhicule. A pied, la largeur sera réduite.
  • L’indemnisation de votre voisin : prévoyez d’indemniser financièrement le propriétaire du terrain contigu si votre passage lui porte préjudice.

Pour plus de sécurité, veillez à passer votre accord par écrit !

Désaccord : faites appel au juge

Vous ne parvenez pas à trouver un accord sur le montant de l’indemnité ? Votre voisin refuse de vous laisser passer ? Le trajet ou la largeur du droit de passage est source de litige ? Pour faire valoir vos droits, saisissez le Tribunal judiciaire compétent pour votre commune.

Le droit de passage sur un terrain difficile d’accès

Sur une propriété mal desservie, la servitude n’est pas légale mais conventionnelle : votre voisin doit vous accorder un droit de passage, s’il est justifié.

En pratique :

Vous négociez un droit de passage avec votre voisin. Pensez là encore à évoquer toutes les modalités (largeur du droit de passage, trajet et indemnisation). S’il refuse, vous saisissez le juge. A la différence du terrain enclavé, le tribunal peut vous refuser le droit de passage s’il n’est pas justifié.

Création ou extension du droit de passage : quelle largeur ?

quel largeur de passage ?

La loi pose les bases de la servitude de passage, mais n’en précise pas toutes les modalités pratiques. Alors comment fixer la largeur du droit de passage au plus juste ?

Le texte légal évoque « un passage suffisant pour assurer la desserte complète du fonds ». Si vous souhaitez accéder à votre maison en voiture depuis la voie publique, basez-vous sur la largeur de votre véhicule. Attention à prendre également en compte le nombre d’habitants véhiculés ! 2 voitures doivent pouvoir se croiser sur le passage, le cas échéant…

A noter :

  • Le passage d’un véhicule agricole, si nécessaire, justifie une largeur supérieure.
  • Si un passage à pied vous suffit, réduisez la largeur du droit de passage – vous réduirez les désagréments à la charge de votre voisin… ainsi que le montant de l’indemnité !
  • Vous pouvez vous fier au PLU de votre commune pour déterminer la largeur réglementaire du droit de passage.
  • Pensez aux accès des véhicules de secours ! En cas d’incendie ou d’accident domestique, votre maison doit être accessible en urgence…

Modification de la largeur du droit de passage

Vous souhaitez élargir le passage – parce que vous changez de véhicule, par exemple ? Procédez de la même manière que pour établir une servitude de passage. Soit vous vous mettez d’accord avec votre voisin, soit vous faites appel au juge.

Changement de propriétaire : la servitude est transmise

La servitude de passage est attachée au bien, et non à la personne : c’est-à-dire qu’elle se transmet en même temps que la propriété, et aux mêmes conditions. Vous achetez une maison sur un fonds servant ? Vous êtes contraint d’accorder le droit de passage établi préalablement. Si vous achetez une propriété sur un fonds dominant, vous bénéficiez du droit de passage de la largeur préétablie, sur le même trajet et moyennant la même indemnisation. D’un commun accord ou sur décision judiciaire, vous pourrez néanmoins aménager les modalités de la servitude.

Disparition du droit de passage : les conditions

2 hypothèses justifient la fin du droit de passage :

  • Votre terrain est désenclavé, auquel cas la servitude n’a plus lieu d’être.
  • Le droit de passage conventionnel n’a pas été utilisé pendant 30 ans.

Litige fréquent : la jurisprudence en matière de largeur du droit de passage

La plupart des litiges ont pour origine la largeur du droit de passage. La jurisprudence a tendance à adopter une position protectrice des propriétaires des fonds dominants.

  • La jurisprudence rappelle que « l’accès par un véhicule automobile correspond à l’usage normal d‘un fonds destiné à l’habitation». Vous pouvez demander un élargissement du droit de passage s’il est justifié par l’accès par véhicule à votre maison.
  • La jurisprudence insiste sur la notion de « passage suffisant pour assurer la desserte complète ». Un arrêt de Cour d’appel retient que le passage doit être carrossable, et d’une largeur minimum de 3 mètres pour laisser l’accès à un véhicule à 4 roues.

A noter : en cas d’extension du droit de passage, le propriétaire du fonds servant doit être indemnisé en conséquence.

FAQ :

Pouvez-vous obtenir un droit de passage temporaire chez votre voisin ?

Vous pouvez passer par chez votre voisin de manière temporaire, pour faire des travaux par exemple, à condition d’obtenir son accord. A défaut, vous devez saisir le Tribunal judiciaire.

Quelle indemnisation pour un droit de passage ?

L’indemnité à verser est calculée eu égard au préjudice subi par votre voisin. Ce préjudice est notamment évalué sur la base des dommages suivants :

  • Votre voisin engage des travaux pour accorder le passage – destruction d’arbre, ouverture de clôture…
  • Vous causez des nuisances sonores à votre passage sur la propriété de votre voisin.
  • L’établissement de la servitude provoque une moins-value de la propriété de votre voisin.

Qui entretient un droit de passage ?

Qui entretien le passage ?

L’entretien de la voie et les réparations éventuelles sur le passage sont à la charge de celui qui bénéficie de la servitude. A priori, vous devez donc entretenir et payer les réparations. Si votre voisin utilise le chemin, néanmoins, les frais sont partagés en 2.

Quelle est la largeur minimum de passage pour une voiture ?

L’évolution de la taille des véhicules est prise en compte pour calculer la largeur minimum du droit de passage, la jurisprudence est donc changeante. En 2017, il était établi qu’un véhicule à 4 roues pouvait circuler sur une voie de 3 mètres.

Pourquoi parle-t-on de prescription de 30 ans pour une servitude de passage ?

La prescription de 30 ans est acquisitive ou extinctive :

  • Vous avez convenu d’une servitude de passage il y a 30 ans, et vous n’avez jamais usé de votre droit ? La prescription extinctive est applicable : vous pouvez perdre votre droit de passage.
  • Vous n’avez rien convenu, mais vous utilisez un passage d’un accord tacite avec votre voisin ? La prescription acquisitive est applicable, vous pouvez revendiquer votre droit malgré l’absence d’écrit.

Votre voisin peut-il vous accorder uniquement une largeur de droit de passage à pied ?

La jurisprudence retient que l’accès à une maison par véhicule à 4 roues est justifié. Votre voisin aura donc des difficultés à vous refuser une largeur suffisante pour votre droit de passage.

Votre voisin peut-il installer un portail sur votre droit de passage ?

Si un portail est installé sur votre droit de passage, votre voisin doit vous en donner l’accès – clé, télécommande…

Pouvez-vous stationner sur la servitude de passage ?

  • La servitude de passage n’ouvre pas droit au stationnement… à moins d’obtenir l’accord express de votre voisin !